Niedrigste Immobilienpreise locken einige neue Immobilieninvestoren in den Markt. Bevor Sie sich jedoch den Reihen der Vermieter anschließen, sollten Sie sicher sein, dass Sie die Finanzinformationen, die den Unterschied zwischen dem nächsten Donald Trump und einer Insolvenz ausmachen, genau kennen. Hier sind acht Immobilieninvestitionszahlen, die Sie kennen müssen. (Weitere Informationen zum Kauf eines Eigenheims finden Sie im First Time Homebuyer's Guide.)
1. Ihre Hypothekenzahlung
Für ein normales Wohneigentum bevorzugen die Kreditgeber in der Regel ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 36%. Einige davon gehen jedoch in Abhängigkeit von anderen qualifizierenden Faktoren wie Ihrer Kreditwürdigkeit und Ihren Liquiditätsreserven auf bis zu 45%. Dieses Verhältnis vergleicht Ihr gesamtes monatliches Bruttoeinkommen mit Ihren monatlichen Zahlungsverpflichtungen. Für die Wohngeldzahlung bevorzugen die Kreditgeber in Abhängigkeit von anderen Faktoren eine Bruttoeinkommen-zu-Gesamtwohngeldzahlung von 28 bis 33%. Für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie wird nach den Richtlinien von Freddie Mac eine maximale Schuldenquote von 45% angegeben. (Weitere Informationen finden Sie unter Einfache Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren. )
2. Anzahlungsanforderungen
Während selbstgenutzte Immobilien mit einer Hypothek finanziert werden können und nur 3, 5% für ein FHA-Darlehen gesenkt werden können, ist für Investorenhypotheken in der Regel eine Anzahlung von 20 bis 25% oder manchmal sogar 40% erforderlich. Keine der Anzahlungs- oder Abschlusskosten für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie darf aus Geschenkmitteln stammen. Einzelne Kreditgeber bestimmen, wie viel Sie für einen Kredit ausgeben müssen, abhängig von Ihrem Verhältnis von Schulden zu Einkommen, der Kreditwürdigkeit, dem Immobilienpreis und der voraussichtlichen Miete.
8 Zahlen zur Bewertung einer Immobilieninvestition
3. Mieteinnahmen zu qualifizieren
Obwohl Sie davon ausgehen können, dass die Mietzahlungen Ihres Mieters (hoffentlich) Ihre Hypothek abdecken, sollten Sie kein zusätzliches Einkommen benötigen, um sich für das Wohnungsbaudarlehen zu qualifizieren. Damit die Miete als Einkommen betrachtet werden kann, müssen Sie über eine zweijährige Erfahrung in der Verwaltung von als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien verfügen, eine Mietausfallversicherung für mindestens sechs Monate Bruttomonatsmiete abgeschlossen haben und negative Mieteinnahmen aus Mietobjekten aufweisen im Verhältnis von Schulden zu Einkommen als Schulden betrachtet werden. (Neben der Schaffung von laufenden Erträgen und Kapitalzuwächsen bietet Immobilien Abzüge, mit denen Sie die Einkommenssteuer auf Ihre Gewinne senken können. Weitere Informationen finden Sie unter Steuerabzüge für Vermieter .)
TUTORIAL: Immobilieninvestitionen erkunden
4. Verhältnis von Preis zu Einkommen
Dieses Verhältnis verglich den mittleren Haushaltspreis in einem Gebiet mit dem mittleren Haushaltseinkommen. Bevor die Immobilienblase platzte, betrug das Preis-Leistungs-Verhältnis in den USA 2, 75, während es Ende 2010 1, 71 betrug. Der Durchschnitt zwischen 1989 und 2003 liegt laut Fiserv, Inc., Federal Housing Finance Agency, Moody's Analytics, bei 1, 92.
5. Verhältnis von Preis zu Miete
Das Preis-Miet-Verhältnis ist eine Berechnung, die den Median der Immobilienpreise und der Median der Mieten in einem bestimmten Markt vergleicht. Teilen Sie einfach den mittleren Hauspreis durch die mittlere jährliche Miete, um ein Verhältnis zu erhalten. Auf dem Höhepunkt des US-Marktes 2006 lag die Quote für die USA bei 18, 46. Die Quote sank bis Ende 2010 auf 11, 34. Der langjährige Durchschnitt (von 1989 bis 2003) lag bei 9, 56. Als allgemeine Faustregel sollten Verbraucher in Betracht ziehen, zu kaufen, wenn das Verhältnis unter 15 liegt, und zu mieten, wenn es über 20 liegt. Märkte mit einem hohen Preis- / Mietverhältnis bieten in der Regel keine so gute Investitionsmöglichkeit. (Denken Sie an den Kauf eines Eigenheims? Wir prüfen die anfänglichen und laufenden Kosten sowie die Vorteile. Informationen zu Mieten oder Kaufen? Die finanziellen Probleme .)
6. Bruttomietrendite
Die Bruttomietrendite für eine einzelne Immobilie kann ermittelt werden, indem die Jahresmiete durch die Gesamtkosten der Immobilie dividiert und diese Zahl mit 100 multipliziert wird, um den Prozentsatz zu erhalten. Die gesamten Immobilienkosten beinhalten den Kaufpreis, alle Abschlusskosten und Renovierungskosten.
7. Kapitalisierungssatz
Eine wertvollere Zahl als die Bruttomietrendite ist der Kapitalisierungssatz, auch als Cap Rate oder Nettomietrendite bezeichnet, da in diesem Wert die Betriebskosten für die Immobilie enthalten sind. Dies kann berechnet werden, indem man mit der jährlichen Miete beginnt und die jährlichen Ausgaben abzieht, diese Zahl durch die gesamten Immobilienkosten dividiert und die resultierende Zahl mit 100 für den Prozentsatz multipliziert. Die gesamten Mietkosten beinhalten Reparaturkosten, Steuern, Vermieterversicherungen, Leerstandskosten und Maklergebühren.
8. Cash Flow
Die Quintessenz
Nachdem Sie alle diese Berechnungen durchgeführt haben, können Sie eine fundierte Entscheidung darüber treffen, ob eine bestimmte Immobilie eine wertvolle Investition darstellt.
