Was ist ein Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)?
Ein Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) ist eine Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV), mit der Hypothekendarlehen gebündelt und hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) ausgegeben werden.
Die zentralen Thesen
- Ein Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) ist eine Zweckgesellschaft (Special Purpose Vehicle, SPV), mit der Hypothekendarlehen zusammengefasst und hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) ausgegeben werden. REMICs wurden erstmals durch den Erlass des Steuerreformgesetzes von 1986.A genehmigt Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC) kann als Personengesellschaft, Treuhandgesellschaft, Kapitalgesellschaft oder Verein organisiert werden und ist von den Bundessteuern befreit.
Grundlegendes zum Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Investment Conduits für Immobilienhypotheken halten gewerbliche Hypotheken und Wohnhypotheken in Treuhand und geben Anteile an diesen verbrieften Hypotheken an Anleger aus. Ähnlich wie bei Collateralized Mortgage Obligations (CMOs) setzen REMICs eine Vielzahl von einzelnen Hypotheken je nach Risiko und Laufzeit in Pools zusammen und geben anschließend Anleihen oder andere Wertpapiere an Anleger aus. Diese Wertpapiere werden dann auf dem Sekundärhypothekenmarkt gehandelt.
REMICs wurden erstmals durch den Erlass des Steuerreformgesetzes von 1986 genehmigt. Ein Immobilienhypotheken-Investment-Conduit kann als eine Partnerschaft, ein Trust, ein Unternehmen oder eine Vereinigung organisiert werden. REMICs sind vom Bund steuerbefreit, obwohl Anleger weiterhin der individuellen Einkommensbesteuerung unterliegen. Der Steuerbefreiungsstatus eines REMIC kann verloren gehen, wenn ein Darlehen innerhalb seines Pools gegen ein anderes Darlehen getauscht wird. Laut Bundesvorschriften müssen die Kredite in einem bestimmten Pool konstant sein. Mit anderen Worten, die Kredite können nicht wesentlich geändert oder gegen andere Kredite mit neuen Laufzeiten ausgetauscht werden.
Fannie Mae und Freddie Mac sind einige der bekanntesten Emittenten von REMICs.
Probleme mit dem Real Estate Mortgage Investment Conduit (REMIC)
Für gewerbliche Immobilienkredite, die von REMICs verbrieft wurden, können Beschränkungen eingeführt werden. Wenn ein Immobilieneigentümer daran interessiert wäre, eine Immobilie zu verbessern, die von einem solchen Darlehen gedeckt ist, könnte er mit Einschränkungen konfrontiert werden, die ihn daran hindern, Maßnahmen zu ergreifen. Die geplanten Renovierungsarbeiten könnten den Wert der Sicherheiten, die das Darlehen besichert haben, erheblich verändern, was nicht zulässig wäre. Es wurden Vorschläge zur Änderung der Vorschriften eingebracht, die solche Renovierungen einschränken und einschränken. Es war beabsichtigt, Immobilieneigentümer mit von REMIC verbrieften gewerblichen Darlehen Verbesserungen und Erweiterungen vornehmen zu lassen, um ihre Immobilien für den Markt attraktiver zu machen.
Zum Beispiel wurde der Real Estate Mortgage Investment Conduit Improvement Act von 2009 als Gesetzesentwurf in den Kongress aufgenommen. Ziel war es, die REMIC-Regeln so zu aktualisieren, dass Immobilienbesitzer in Not geratener Immobilien ihr Eigentum ändern können. Im Rahmen des Troubled Asset Relief Program (TARP) wurde der Schwerpunkt auf qualifizierte Hypotheken und Zwangsvollstreckungseigentum gelegt.
Die vorgeschlagene Gesetzgebung enthielt eine Erklärung, dass Eigentumsänderungen unter solchen Bedingungen nicht als verbotene Transaktionen angesehen würden, wie vom Internal Revenue Service dargelegt. Das Interesse an dem REMIC würde weiterhin als reguläres Interesse behandelt, und Einnahmen, die durch Änderungen an der Immobilie erzielt wurden, würden genauso behandelt, als würden sie durch qualifizierte Hypotheken erhalten.
